España arrastra un déficit acumulado de alrededor de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, resultado de una creación de hogares que ha avanzado muy por encima de la construcción de nueva vivienda. Solo en 2025 se terminaron unas 92.000 viviendas, en un contexto en el que el Banco de España identifica fricciones capaces de impedir que la oferta responda con suficiente rapidez al aumento de la demanda y de los precios.
La crisis de vivienda en España plantea así una cuestión que trasciende el precio final de compra o alquiler: qué ocurre cuando una demanda creciente se encuentra con una oferta que tarda años en reaccionar. La transformación del suelo, los procedimientos urbanísticos, la fiscalidad, la seguridad jurídica del alquiler y las infraestructuras condicionan la cantidad de vivienda que termina llegando efectivamente al mercado. La reciente reflexión publicada en Confilegal por Álvaro Perea sitúa precisamente la insuficiencia de oferta y las restricciones institucionales en el centro del problema.
Este diagnóstico conecta con una de las ideas recurrentes de Thomas Sowell en Economía básica: las políticas económicas no deberían evaluarse únicamente por los objetivos que proclaman, sino también por los incentivos y consecuencias que generan. Aplicada a la vivienda, la cuestión no es solo si una regulación pretende contener precios o proteger al arrendatario, sino también cómo modifica las decisiones de quienes construyen, rehabilitan, alquilan o ponen vivienda en el mercado.
España construye menos vivienda de la que necesita.
El desequilibrio entre creación de hogares y nueva vivienda se ha acumulado durante varios años. El Banco de España estima que entre 2021 y 2025 el diferencial alcanzó unas 750.000 viviendas, equivalente aproximadamente al 3,7 % de los hogares residentes. En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares, mientras que únicamente se terminaron unas 92.000 viviendas nuevas.
La presión demográfica tampoco se ha detenido. A 1 de julio de 2026, España contaba con 19.874.860 hogares, casi 59.000 más que tres meses antes. El aumento continuado del número de hogares implica que la demanda potencial de vivienda sigue creciendo mientras la oferta necesita años para adaptarse.
El problema, por tanto, no puede reducirse a una subida coyuntural de los precios. Existe un desajuste entre la velocidad con la que aumenta la necesidad de vivienda y la capacidad del sistema para producirla. El propio Banco de España señala que la construcción depende de la disponibilidad efectiva de suelo y de una normativa y gestión urbanísticas que presentan una elevada heterogeneidad en el ámbito local.
Sowell y una pregunta incómoda: ¿puede regularse la escasez?
Thomas Sowell parte de una idea sencilla pero exigente: una política económica no debería juzgarse únicamente por la finalidad que persigue, sino por los incentivos que introduce y por sus efectos reales. En Economía básica, el control de alquileres aparece como uno de los ejemplos clásicos de cómo una intervención concebida para abaratar el acceso a la vivienda puede producir consecuencias distintas de las pretendidas.
El razonamiento económico es conocido: si se limita administrativamente el precio por debajo del nivel al que oferta y demanda tenderían a encontrarse, puede aumentar la cantidad demandada al mismo tiempo que disminuyen los incentivos para ofrecer, construir, rehabilitar o mantener vivienda en alquiler. El precio nominal puede reducirse para quienes logran acceder al mercado regulado, pero la escasez puede manifestarse mediante menos oferta disponible, mayores tiempos de búsqueda o mecanismos de selección distintos del precio.
Aplicado a España, esto no permite concluir que la regulación sea la única causa de la crisis de vivienda. El propio Banco de España identifica una oferta rígida y señala que cualquier regulación del alquiler debería diseñarse de forma que estimule, y no reduzca, la oferta residencial de particulares y operadores profesionales.
Precio y escasez no son la misma cosa.
Una de las aportaciones más útiles del enfoque de Sowell es distinguir entre reducir un precio y resolver una escasez. Una norma puede contener temporalmente la renta que paga un determinado arrendatario, pero si no aumenta el número de viviendas disponibles —o si altera los incentivos para ponerlas en el mercado— el problema de acceso puede desplazarse desde el precio hacia la disponibilidad.
La regulación del alquiler en España: proteger precios sin reducir oferta.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo un régimen específico para las zonas de mercado residencial tensionado. En esos ámbitos, la renta de determinados nuevos contratos queda vinculada a la última renta vigente o, en supuestos concretos —como los contratos de grandes tenedores o determinadas viviendas sin alquiler previo reciente—, al sistema estatal de referencia de precios.
Desde el punto de vista jurídico, la finalidad es clara: limitar incrementos intensos de renta en zonas donde el esfuerzo económico de acceso a la vivienda resulta especialmente elevado. Desde el punto de vista económico, sin embargo, la cuestión es más compleja: si la regulación reduce la rentabilidad esperada o aumenta la incertidumbre de los propietarios, puede afectar a la decisión de mantener una vivienda en alquiler, trasladarla a otros usos o invertir en nueva oferta.
Ese riesgo no es solo teórico. En su evaluación de España de 2026, el FMI señaló que la oferta de vivienda debía aumentar mucho más rápido y pidió acelerar suelo, licencias y desarrollo urbano. Añadió además que, salvo que una evaluación rigurosa refutase la evidencia preliminar de una reducción significativa de la oferta por los controles de alquiler, estos deberían revisarse al término de su periodo inicial.
La regulación puede proteger a unos hogares y desplazar el problema a otros.
Este es precisamente el punto en el que el análisis de Sowell resulta útil: una limitación de precios puede beneficiar de forma inmediata a quienes ya acceden al mercado regulado, pero no garantiza que aumente el número de viviendas disponibles para quienes todavía buscan una. El efecto distributivo de la norma y su impacto sobre la oferta deben analizarse, por tanto, como cuestiones distintas.
El cuello de botella de la oferta: suelo, licencias e infraestructuras.
España no carece por completo de suelo planificado para construir. El Banco de España estima que, de acuerdo con los planes urbanísticos vigentes, existiría capacidad potencial para alrededor de siete millones de viviendas en suelo urbanizable en el conjunto del país. En las seis grandes áreas urbanas, el potencial no ejecutado rondaría 1,1 millones de viviendas.
El problema es que esa capacidad teórica tarda años en transformarse en vivienda efectiva. Los desarrollos están sometidos a procesos largos de planeamiento, gestión urbanística, informes sectoriales, ejecución de infraestructuras y tramitación de licencias. El propio Banco de España advierte de que entre 2019 y 2025 apenas se produjeron avances significativos en la expansión del suelo urbano y que, en varias grandes áreas, una parte considerable de las viviendas previstas continúa sin ejecutarse.
Ese diagnóstico coincide con la tesis expuesta por Álvaro Perea en Confilegal: la escasez no se explica únicamente por la cantidad física de suelo, sino por la dificultad institucional para convertirlo en suelo residencial utilizable y conectado. Simplificar procedimientos, reducir duplicidades y dotar de recursos a las Administraciones puede ser tan relevante para aumentar la oferta como cualquier incentivo fiscal o financiero.
Más densidad no sirve sin transporte y servicios.
El Banco de España también apunta a la densidad urbanística como una variable relevante. En varias grandes áreas, los nuevos desarrollos previstos presentan densidades sensiblemente inferiores a las de las ciudades ya consolidadas. Aumentarlas podría elevar el número potencial de viviendas, pero esa estrategia exige coordinar vivienda, transporte, equipamientos y servicios públicos: construir más lejos o más densamente sin mejorar la conectividad puede trasladar el coste de la vivienda al tiempo de desplazamiento, la congestión o la pérdida de calidad urbana.
El mercado tampoco resuelve por sí solo el problema de la vivienda.
La vivienda no opera en un mercado completamente libre de condicionantes jurídicos. El artículo 47 de la Constitución obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el acceso a una vivienda digna y adecuada y, al mismo tiempo, a regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general. La intervención pública, por tanto, no es una anomalía del sistema español: forma parte de su propio diseño constitucional.
El suelo tampoco es un bien cuya transformación pueda quedar exclusivamente a la decisión de su propietario. La legislación estatal configura la ordenación territorial y urbanística como una función pública y somete las facultades de uso, disfrute y explotación del suelo a la planificación y a las limitaciones derivadas de su situación, destino y valores ambientales, territoriales o culturales.
Por eso, aplicar a España la teoría de Sowell exige introducir un matiz fundamental. Los incentivos importan y una regulación mal diseñada puede reducir la oferta, pero eliminar controles no convierte automáticamente suelo en vivienda. Entre ambos extremos existe un proceso de planeamiento, urbanización, infraestructuras, licencias y provisión de servicios que condiciona materialmente la capacidad de construir. De hecho, el Banco de España identifica las restricciones a la oferta como el principal factor de los actuales problemas de acceso y destaca precisamente la lentitud de la producción de suelo regulatorio y de la ejecución del planeamiento.
Regular menos no siempre significa regular mejor.
La cuestión decisiva no es, por tanto, elegir entre mercado o regulación, sino distinguir entre normas que corrigen externalidades, garantizan seguridad jurídica o permiten ordenar racionalmente el territorio y aquellas que introducen costes, retrasos o incertidumbre sin generar un beneficio proporcional. Desde esta perspectiva, el análisis económico de Sowell y el Derecho urbanístico no son necesariamente incompatibles: ambos obligan a preguntarse por las consecuencias reales de cada regla.
Qué políticas pueden aumentar realmente la oferta de vivienda.
Si el problema de fondo es una oferta que responde con demasiada lentitud a la demanda, la política de vivienda necesita actuar sobre varios frentes a la vez. El Banco de España identifica como restricciones relevantes la lentitud en la generación de suelo urbanizable efectivo, la ejecución incompleta del planeamiento, los déficits regulatorios y administrativos, los costes de construcción y la falta de mano de obra especializada.
Una primera línea de actuación pasa por acelerar la transformación de suelo y la concesión de licencias sin rebajar las garantías ambientales, territoriales o urbanísticas. El FMI ha reclamado precisamente acelerar los planes de desarrollo urbano, liberar más suelo, simplificar los procedimientos de permisos y reducir la inseguridad jurídica de los proyectos.
También existe margen en la densidad urbanística. El Banco de España estima que una densificación moderada de las áreas de desarrollo de las seis grandes áreas urbanas podría elevar en unas 500.000 viviendas la capacidad prevista; en un ejercicio teórico de máxima densificación, el potencial se situaría entre uno y 1,2 millones de viviendas adicionales. Pero el propio organismo advierte de que esa estrategia exige transporte, equipamientos educativos y sanitarios e infraestructuras suficientes para evitar costes severos de congestión.
En el mercado del alquiler, el reto es diferente: proteger al arrendatario sin destruir los incentivos para que propietarios y operadores mantengan o amplíen la oferta. La evidencia disponible no permite reducir el problema a una sola causa, pero sí obliga a evaluar cada medida por sus efectos sobre la cantidad de vivienda disponible, no únicamente por el precio que pretende contener. Ese es, precisamente, el punto en el que la advertencia de Sowell conserva mayor utilidad analítica.
Más vivienda exige coordinación, no una única medida
La crisis no parece admitir una solución monocausal. Más suelo sin infraestructuras puede generar periferias mal conectadas; más regulación sin oferta puede desplazar la escasez; y más construcción sin planificación puede producir costes territoriales y ambientales difíciles de revertir. La respuesta exige coordinar urbanismo, vivienda, fiscalidad, transporte, seguridad jurídica y política social.
La crisis de vivienda no se resuelve actuando solo sobre los precios
La crisis de vivienda en España muestra los límites de abordar un problema de escasez principalmente desde el precio. Las medidas destinadas a contener rentas o proteger al arrendatario pueden responder a objetivos sociales legítimos, pero su eficacia a largo plazo dependerá también de cómo afecten a los incentivos para construir, rehabilitar y poner viviendas en el mercado.
La aportación de Thomas Sowell resulta especialmente útil en este punto: obligar a mirar más allá de la finalidad declarada de una norma y preguntarse qué comportamiento genera. Sin embargo, trasladar ese razonamiento al mercado inmobiliario español exige reconocer que la oferta de vivienda no depende únicamente de decisiones privadas. El planeamiento, la transformación del suelo, las licencias, las infraestructuras, la protección ambiental y la inversión pública condicionan cuánto, dónde y cuándo puede construirse.
El verdadero debate no parece estar, por tanto, entre regulación o mercado. Está en determinar qué regulación resulta necesaria para proteger intereses legítimos y cuál introduce retrasos, incertidumbre o costes que terminan agravando la propia escasez que pretende combatir. Si España necesita cientos de miles de viviendas adicionales, contener el precio de las existentes puede aliviar situaciones concretas, pero difícilmente sustituirá una política capaz de aumentar de manera sostenida la oferta.
Cuando estas restricciones se proyectan sobre una operación inmobiliaria o un desarrollo urbanístico concreto, el análisis debe trasladarse del debate general a la normativa, el planeamiento y las circunstancias específicas del proyecto.
Claves jurídicas y económicas
Desde el punto de vista jurídico, el artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo, incluida la regulación del suelo conforme al interés general. La Ley 12/2023 ha desarrollado una política de intervención especialmente intensa en el mercado del alquiler, entre otras medidas mediante el régimen de zonas de mercado residencial tensionado.
Desde la perspectiva económica, el problema central sigue siendo la insuficiente capacidad de respuesta de la oferta. La creación de hogares ha avanzado durante los últimos años a un ritmo muy superior al de la vivienda terminada, mientras que el Banco de España identifica obstáculos en la disponibilidad efectiva de suelo, la ejecución del planeamiento, la densidad, los procedimientos administrativos y las infraestructuras.
La teoría expuesta por Sowell en Economía básica introduce una advertencia relevante para ese debate: intervenir sobre el precio no elimina necesariamente la escasez y puede modificar los incentivos de quienes participan en el mercado. Pero el caso español añade una segunda advertencia igualmente importante: tampoco basta con reclamar más oferta si el sistema jurídico, territorial y administrativo no permite transformarla en vivienda disponible con suficiente rapidez.
